CBRE世邦魏理仕发布2020年第四季度西安房地产回顾与展望

来源:  作者:郭凯  时间:2021-01-20 17:34:00

  办公零售持续回暖,投资热度逐步回升

  

CBRE世邦魏理仕发布2020年第四季度西安房地产回顾与展望(图1)

 

  2020年西安地铁三线齐发,八线运营,地铁5号线、6号线一期、9号线于12月投入运营服务,全网增加运营里程83公里,运营总里程达到245公里,由全国第15位跃居全国第9位。新线路开通带动沿线项目高质量发展,2020年西安优质写字楼市场 供需放量持续回暖,科技新媒体需求旺盛;优质零售物业市场 新增项目招商良好,存量项目保持活力;投资市场 办公项目关注度高,地铁沿线热度上升。

  优质写字楼市场

  新增供应:29.2万平方米

  净吸纳量:18.8万平方米

  空置率:34.1%

  租金报价:87.6人民币/月/平方米

  2020年第四季度,西安写字楼市场录得3个项目共10.3万平方米的新增供应,全年录得新增供应29.2万平方米,新增项目主要聚集在高新和城北,年末全市写字楼总体量到达623万平方米。租赁市场持续活跃,受地铁新线路开通的积极影响,以高新为代表的地铁沿线写字楼需求在四季度明显提升,带动本季度全市写字楼净吸纳量录得10.5万平方米,全年净吸纳量录得18.8万平方米,空置率环比下降0.6个百分点,至34.1%。季末全市优质写字楼租金报价同样本环比上升0.3%,录得每月每平方米87.6元。

  需求方面,科技新媒体(38.8%)、传统金融(21.8%)和商务服务(11.3%)是本年度西安写字楼市场的主要驱动力。科技新媒体需求保持高速增长,四季度录得中诺通讯在永利国际金融中心新租4300平方米,网易有道在高新扩租6000平方米,好未来在建科中心扩租5100平方米,粉笔网在中铁第一国际和恒石国际中心分别扩租3000平方米和1500平方米。传统金融行业租赁需求集中在高新,四季度录得浦发银行在中铁西安中心扩租2200平方米。全年来看,高新是西安写字楼租赁的热门区域,城北、曲江也是较为活跃的成交板块。

  2021年预计将有66万平方米的新增供应入市,其中甲级写字楼占比超过50%,非核心区供应占比超过50%,全市写字楼总体量将突破680万平方米,受新入市项目影响,短期内空置率将小幅回升。已投入运营的地铁5号线、6号线1期和9号线持续提升沿线商务区的租赁表现,带动优质项目租金稳中有升。

  世邦魏理仕西安顾问及交易服务|办公楼部主管孙奇表示:“岁末盘点,我们可以看到2020年全年西安写字楼市场先抑后扬,年初因为疫情和居家隔离,新增供应纷纷推迟入市,净吸纳量同比大幅度萎缩。从二季度开始疫情得到有效控制,写字楼市场开始恢复生机。第四季度,净吸纳量达全年峰值10.5万平方米,全年净吸纳量逾18万平方米。全年净吸纳量虽然同比下降约49%,但可以看到得益于西安众多的科研院校和人才优势,TMT及在线教育企业布局迅速,租赁成交保持活跃。同时,亦有部分企业暂缓的租赁决策有望于2021年一季度或二季度重启选址。2021年将是西安的“重要场景”之年,十四运召开、二环、三环提升项目启动以及地铁11、12、17号线规划建设,持续提升营商环境并吸引大量人才,相信西安写字楼市场成交将会更加活跃。”

  优质零售物业市场

  新增供应:42.5万平方米

  净吸纳量:15.1万平方米

  空置率:6.0%

  首层平均租金:269.7人民币/月/平方米

  2020年四季度,西安零售物业市场录得立丰城LE CITY、龙湖西安香醍天街2个新项目入市,新增体量27万平方米,全年新增零售面积42.5万平方米,推动全市零售物业总体量突破600万平方米。新增项目采取积极的招商策略,开业品牌入驻率均达到90%以上;存量项目持续更新租户保持活力,开元商城、世纪金花等百货更新多个服饰、美妆品牌,赛格国际购物中心6层调改加大零售业态比例,老城根Gpark、MOMOPARK引入多家西安首店。受此影响,四季度录得全市优质零售物业净吸纳量30万平方米,全年净吸纳量15.1万平方米,空置率环比下降0.7个百分点至6.0%。季末购物中心首层平均租金同样本比环比提升0.4%,录得每月每平方米269.7元。

  需求方面,零售类业态依然是主要的需求来源,但核心区域与非核心区域存在明显差异。核心区域百货商场较多,零售业态需求占比更高,新开门店中占比达到62%;非核心区域餐饮及体验业态需求提升,分别高于核心区域5.6个百分点和4.6个百分点,零售业态需求占比下降至52%。品牌方面,以调色师、WOW COLOUR为代表的美妆集合店品牌,以华为、小米为代表的3C品牌,以周大福为代表的珠宝品牌,以海底捞、贤合庄为代表的火锅品牌,以一点点为代表的饮品品牌,均在本年度积极拓展市场,开出多家新店。

  受疫情影响,部分零售物业延期开业,预期2021年将有超过100万平方米的新增供应。大量新项目入市,将在短期内推高市场空置率。值得关注的是,2021年西安召开十四运,将激发新的消费潜能。

  CBRE西安顾问及交易服务|商业部主管何易峰表示:“在“颜值经济”日益火爆以及审美文化多元化的趋势下,化妆品成为主流消费品,特别是作为年轻客群的一种刚性、高频需求。同时,近几年随着一大批新锐国货品牌崛起,国人对国货潮牌的关注度越来越高,尤其是年轻一代消费者,在国潮话题中的参与度越来越高,以完美日记、中国李宁为代表的国产品牌深受95后喜爱。

  疫情后购物中心纷纷进入了集中招调期,美妆、国潮的品牌的引入是商业项目的调改动向。新生代国产美妆零售及中国风联合潮品正在成为商场招租的心头好,通过国潮品牌引入从而聚焦了“Z世代”消费群体的注意力和购买力。”

  投资市场

  成交总量:28.8亿元

  办公相关物业占比(按金额):100%

  自用型物业占比 (按笔数):25%

  内资占比(按金额):73.3%

  西安全年录得4笔大宗交易,成交金额共计人民币28.8亿元,主要集中在第四季度。从交易的物业类型看,投资者更倾向办公市场,今年成交物业均为办公类物业,目前投资者对此类物业的关注度持续走高,且标的物可选择空间大,全市超过70%待售项目为写字楼项目。从投资区域看,以核心区交易为主,2020年共成交3宗,占比75%。受地铁新线路开通影响,地铁沿线项目热度上升,高新、沣东、沣西、航天成为投资热点区域。从投资目的看,投资类增值型需求增加,全年自用型需求仅占25%。凭借突出的硬科技优势与人才优势,西安未来将吸引更多科技研发企业、在线教育企业设立企业总部或第二总部,自用型需求将持续增加。

  CBRE西安投资及资本市场主管郝亚文表示:“2021年是“十四五”开局年,也是全运年,随着西安城市骨架的不断拉大,新兴区域和市场的关注度不断上升,一线品牌房企及政府平台公司均在优质区域兴建办公及商业项目,多样化的产品设计和灵活可变的交易方式,将吸引自用买家和投资者的目光,从而不断提升市场的去化速度,缓解供应压力。”

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